獨立女性的重要里程- 購屋筆記

獨立女性的重要里程- 購屋筆記

2015 / 5 / 28

話說,在職場拼得如此辛苦,獲得了成就感,偶爾也會花錢滿足ㄧ下物質需求。基本理財觀念告訴我們:記住每一筆錢花到哪去。如果說,日常消費都如此錙銖必較,不到百貨週年慶絕不輕易出手,秉持這樣的精神,讓我們來聊聊到了買房子 –這座人生里程碑之一時,又該如何做好預算功課。

購屋前必注意的破財陷阱

走遍城市各個角落,好不容易出現一間滿意度與預算即將產生交集的房子,掂掂斤兩,設定一個理想中的數字。跟仲介過招,向屋主殺價。歷經千辛萬苦以及下略數千字血淚史,終於坐上簽約桌。好不容易買到屬於自己的小天地,怎能不斤斤計較成本?在這步步為營的房地產遊戲裡,記得避開幾個破財陷阱:

  1. 價格爆預算:別為了怕搶不到心儀的房子,就衝動答應仲介或屋主說願意加價數十萬元。實際上多數人事後才驚覺自己不夠本錢玩這一秒鐘幾十萬上下的遊戲。
  2. 意料之外的成本:除了成交金額之外,在房子過戶時,還有稅費、手續費代辦費等支出是難以事前估算的。記得永遠別讓手上的現金太緊繃,以免一時週轉不及。
  3. 貸款貸不到:買房子最怕遇到的資金缺口就是貸款不足了。可能是法令政策的限制,或是房屋、個人條件不合銀行口味,導致可以貸到的金額比預期低,這時只得想盡辦法籌錢補足差額,否則若是付不出來被控違約就麻煩大了。

如何衡量你的預算

在設定購屋預算時,我們會以兩個數字做為衡量標準:

  1. 頭期款:安全起見,自備的購屋現金至少要是房價的三成。
  2. 貸款償還能力:如果以貸款五百萬元,分二十年償還,年息2% 計算的話,每月需要繳給銀行的本金加利息約為兩萬五千元。

算好手邊有多少現金可以灑出去、量量自己的收入能夠負擔多少貸款。相加一下,這就是給自己的預算上限。那麼,除了房子的成交價格是大筆支出之外,還有哪些說小也不算太小的花費需要注意呢?

除了房款,還有其它規費要特別注意

買過房子的人,或許記得契稅、印花稅、規費代辦費等等字眼;如果沒有過購屋經驗,也應該從房仲廣告或是不動產交易糾紛的新聞中知道還有仲介費、增值稅奢侈稅等等的名詞。從簽約桌上聽著代書講解文言文般的合約書及過戶流程,到手上拿著熱騰騰的土地、建物所有權狀之間,除了合約書內那行粗體就差沒燙金字的成交金額X仟X佰萬元整之外,照慣例,你還需要負擔下列費用
簽約費:一千至兩千元,視地區及案件複雜度而定
雖說代書費通常在過戶完成之後才要支付,但在簽訂契約完成的當下,買賣雙方通常會分別被收取一千至兩千元不等的代書簽約費。
契稅:依個案不同,通常在數萬元左右
這筆稅是以政府評定的「建物價值」計算出應繳契稅。為基礎來課稅,與市價無關,所以也跟我們和約書上的金額無關。一般說來,房子新舊、建材優劣、門口的馬路大小都會影響契稅金額。比較值得注意的是,去年開始政府的評定標準修改之後,新蓋好的房子現值詪以往比起來高到嚇死人。以台北市區來說,兩千萬元的舊公寓契稅可能還在兩三萬元左右,而剛蓋好的一千萬元的全新小套房,契稅可能高到十萬元以上呢。
印花稅:依個案不同,通常落在萬元以下
印花稅是一種「憑證稅」,稅額是「契據權利價值的千分之一」。同樣地,這個數字也是由政府評定出來的,跟我們合約書的金額沒有關係。由於不同城市、不同街區的土地現值差距十萬八千里,沒有實際資料就無法抓個大概。另外,舊公寓所分到的土地面積,通常也比那種二三十層的住宅大樓還多。但到了每年要繳地價稅時,前者的稅也就比較多了。
銀行開辦費:視各家銀行規定,數千元
若你財力足夠,不需要向銀行貸款的話就跳過這段吧。目前在台灣大部分的購屋模式都還是辛苦存到頭期款,剩下的再向銀行貸款支付給賣方。通常銀行會收取數千元的貸款開辦費,這筆支出也很容易被漏掉。
地政事務所規費:依個案不同,數千至數萬元不等
過戶流程好不容易接近尾聲,文件即將送進辦理產權登記工作的地方─地政事務所。這一步呢,會再被收取一小筆費用。費用多寡依各個房子而定。計算基礎同樣是以政府評定價值為準。另外,除了過戶規費之外,如果你有向銀行申請貸款的話,則會再被收取一筆「貸款金額的萬分之十二」規費。同樣以五百萬元來算,那麼就要多繳六千元給地政事務所。
產險(火險、地震險):依個案不同,每年數千元不等
這項也是有銀行貸款才會產生的支出。「房屋貸款」顧名思義是以房屋做擔保品向銀行借錢,以銀行的立場,如果客戶還沒還完錢就因為火災、地震、外星人摧毀了(呃,保險目前應該沒有外星人這部分…)的話,銀行不就虧了?所以,只要有貸款的房子,都要幫房子保產險,若房子不幸滅失了,銀行有優先權利向保險公司求償;剩於不足的部分再找借款人要錢。
代書費:視個案而定,約在一萬二至兩萬元左右
到這邊,整套過戶流程已經結束囉!這時候房子的所有權已經登記在你名下了。通常代書會在把權狀交給你的時候「順便」收取代書費用。以台北市來說,通常過戶代辦費在一萬二至一萬五、抵押權設定代辦費在四千元左右。而這是土地、建物權狀各一張的情形下的費用。有些房子的土地不只一筆,或是房子公共設施有另外一張權狀,或者,你要求把房子登記在兩三個人名下,那麼代書就會依增加的數目酌增費用。

做好購屋理財規劃,為自己預備財務安全感

想在購屋里程碑完美達標其實不難:瞭解自身財務狀況、堅持預算上限、維持備用現金。很多時候,我們只記得盤算手上現金夠不夠支付頭期款跟裝潢費用,忽略了在「進行一個購屋的動作」時,還有其他費用要付。上述列舉的,粗估來看,至少也是個好幾萬元以上的花費。
雖說在職場上,挑戰極限往往能讓自己更加成長,但在金錢遊戲裡可別因為一時豪氣過頭,最後落得解除定存或是贖回基金來填補資金缺口,打亂理財規劃不說,處理善後所花費的心力才是最惱人的損失呢。
 
圖片來源: shutterstock